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房租下行,楼市逻辑变了?

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担心疫情后房租将出现报复性反弹的人可以松一口气了。诸葛找房数据显示,11月,全国40个大中城市租金挂牌均价为34.71元/平方米/月,创2019年1月以来的新低。40个城市,31个下跌。无论是一线城市,还是二三线城市,房租均出现明显下跌。根据统计,一线城市同比下跌2.9%,二线城市同比下跌3.1%,三四线城市同比下跌3.32%。

贝壳研究院的研报亦显示,全国租赁成交量在8月达到峰值后,9月租赁市场转入淡季,9月、10月、11月成交量连续下降,平均环比降幅达到13.7%。

租房市场的量价齐跌,对于蠢蠢欲动的房价,似釜底抽薪。

过去人们谈论房价涨跌,很少看房租。实际上,房租是房价的基石,之前一直被忽略,是因为这个基石一直是稳的。虽然房租的涨幅长期滞后于房价,但也仍然是稳中有升。而现在,房租连续数月且在大多数城市下滑,显示房价的基石已开始动摇。而一旦基石动摇,买房的逻辑或要生变。

众所周知,无论是买房还是租房,最终都要看投资回报率。

算账更直观一些。譬如,当你有500万元,究竟是买房还是租房更划算呢?如果在北京买房,平均房价为5.8万元/平方米,500万元只能买90平方米左右。

而租房呢?你可以先去银行用500万元买大额存单或大客户理财产品,平均年收益4%,年息20万元,月息约1.6万元,然后每月用这1.6万元租房。11月北京平均租金已降至85元/平方米/月,1.6万元可以租188平方米的房子。如果只租90平方米的房子,租金7650元,月余9000元。可见,如果选择租房,既解决了居住需求,又保障了财富增值。假设租金不变的话,一个人完全可以租住70年(相当于买房),存款还能从500万元增长到1000多万元。

虽然用同样的钱租房要比买房更“划算”,但这只是一种静态的比较。由于房价和房租过去一直上涨,过去买房比租房的投资回报率更高,这也是不争的事实。然而,上述逻辑必须是在房租和房价同时持续上涨的情况下才合理,一旦某一个指标(或两个)的上涨趋势逆转,逻辑也就会改变。

由于房价持续上涨,而租金赶不上房价的上涨步伐,以至于租售比进一步拉大,出租的回报率越来越低,投资买房的风险因而越来越大。2020年全国50个重点城市的租售比已达1:611,较2019年的1:600再次放大。具体来看,一线城市的平均租售比为1:646,租金回报率仅为1.86%,连货币基金的收益率都赶不上。三线城市的情况也差不多,租售比为1:623,租金回报率为1.93%。二线城市的租金回报率略好,其平均租售比为1:588,租金回报率为2.04%。

房价涨了,房租跌了,意味着买房出租更不划算,也意味着投资买房的风险变大。

毋庸置疑,房子的价值首先体现在居住功能上,房租正是这种价值的价格表现,房价和房租不可能长期偏离太远。如果长期背离,即便是以投资为目的,也会让人心生疑虑。近两年楼市渐渐冷清,实际上也与租售比逐年放大有关。

从政策层面看,近日召开的中央经济工作会议,首次从“稳房价”延伸到“稳房租”。这无疑是对“炒房租”者的当头棒喝。如果房租从此告别昔日上涨趋势,那么楼市的逻辑就真要重新思考了。

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