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大城市的住房,到底是什么问题?

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当下的租赁供给体系也有些畸形,迫切需要改造。唯有此,新市民才能融入城市,“先租后买”、“租购并举”的住房新制度才能形成。

李宇嘉

近期,重要会议将房地产单列为明年经济工作的重点任务,着重强调了“解决好大城市住房突出问题”,并且具象到非常明确的安排,这在过去是比较罕见的。比如,保障性租赁住房建设、完善长租房政策和发展长租市场、租购渐进同权、集体土地和闲置土地利用、国有和民营企业发挥功能作用等。那么,大城市的住房问题,到底是什么问题?该怎么解决?

住房问题重点聚焦“大城市”,最大的背景就是,近年来各地都在举全省之力打造中心城市、做强省会城市,构建围绕省会或中心城市的都市圈。于是,规划和政策红利、人口和资源等,都开始向这些城市倾斜,也就是所谓的提高“首位度”。于是,近年来多数省会或中心城市增量人口占到本省的一半或40%多,加上二胎政策的滞后效应,导致住房需求暴增。

根据贝壳研究院统计,2020年二手房价涨幅TOP10的城市是东莞、深圳、上海、惠州、厦门、南京、大连、西安、沈阳、成都,涨幅从5%到15%不等,基本上都是人口流入大的城市(如惠州涨幅大因深圳人口外溢)或省会及中心城市。如果回溯到2017到2019年,上述城市重合度很高,70%左右仍在列。因此,大城市住房问题,首先是人口增加带来的住房问题。

这几年,国家一直强调,大城市不能一味从需求端调控楼市,更应从供给端对冲。 “十二五”到2016年,一线城市供地完成率不足60%。2017-2019年,调控转向供给侧,上海、广州和深圳宅地供应年均增长22%、32%和80%。2020年前三季度,一线城市供地增长20%,深圳翻倍增长。但供地结构错配严重,不适应新市民为主的需求结构。商品房供地多、保障房供地少,销售型的地块多、租赁型地块少;大户型或豪宅供地多,普通住宅供地少。

所以,尽管这几年楼市发展红红火火,但运行结构有点畸形。土地环节,地方高价卖地,带动区域综合开发(包括地铁、配套设施等),可谓是高举高打、大开大合;开发环节,房企高价拿地、高成本融资,设计豪宅化;销售环节,购房者高价买房,在一个接一个的规划红利利好下,“加杠杆”炒房。但是,结构错配导致的低效和风险问题越来越显化。

最突出的,就是住房在带动内需上动力越来越弱。楼市经过“十二五”、“十三五”这10年的快速发展,大城市户籍和富裕人群,早已充分分享到了楼市红利,户均基本拥有2套及以上房。当下,大城市住房最困难的,就是都市圈规划利好下,涌入的新市民、新就业大学生,他们住房消费意愿强、边际消费倾向高,但甫一进入城市,史无前例的高房价横亘在面前。

本次会议强调,扩大消费最根本的是促进就业,完善社保,优化收入分配结构,扩大中等收入群体,扎实推进共同富裕。但是,当下楼市运行的模式,已很难再带动可持续的消费了。这也是当前整体消费状况的一个真实映射。今年前三季度,最终消费支出对GDP同比拉动为-2.4%,处于历史低位,而资本形成总额对GDP同比的拉动则达到3%,对比可见一斑。

大城市,居不易,乃全球惯例。高房价短期无解,甚至在人口、资源继续集聚的情况下,还可能上涨。怎么办?会议提出租赁住房体系建设。针对中低收入新市民,建设保障性租赁住房;集体土地和闲置土地利用、国企带头,增加租赁住房供应;租购渐进同权,消除长租的顾虑;对商品房租赁市场整顿秩序等。所有这些,目的是降低新市民租房成本,让他们体面安全地扎根大城市。

这几年,长租公寓发展很快,但主要面向高收入人群,甚至在资本和政策加持下,租金被炒作;跟随房价上涨,商品房租金也水涨船高;城中村租赁供给体量大,能满足第一代农民工遮风挡雨的基本需求,但不能满足85后、90后新市民“要租房,也要生活”的需求。因此,当下的租赁供给体系也有些畸形,迫切需要改造。唯有此,新市民才能融入城市,“先租后买”、“租购并举”的住房新制度才能形成,才能让消费成为经济增长的引擎。

(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)

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