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10月商品房销售增速回升背后: 资金压力高悬 房企继续“卖房求生”

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调控施压,房企求生。楼市的“猫鼠游戏”仍在继续。

今年上半年,以收紧融资为特点的楼市调控再度升级,在监管层一系列的动作和表态后,银行贷款、信托等渠道大幅收缩,尽管海外融资升温,但显然无法弥补缺口。与此同时,偿债高峰期即将出现,房企正面临“粮草告急”的境况。

做为应对,房企选择在销售端发力。今年7-10月的四个月间,全国商品房销售规模均高于去年同期。受此影响,根据统计局数据显示,今年前10月,全国商品房销售面积增幅首次由负转正。

10月房地产投资累计增速较上月小幅回落0.2个百分点,仍高达10.3%。其中,由于开发商采取了抢施工抢销售的应对策略,施工面积和销售面积增长均有所加快。

“开发商在很努力地卖房,但资金压力并没有真正缓解。”上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进如此评论。

“卖房”、“回款”成为热词

由于去年基数较高,加之“小阳春”未能如约而至,今年上半年,楼市的整体表现不及去年同期。

从下半年开始,反弹出现。7月至10月,全国商品房销售面积连续四个月高于去年同期,从而使得前10月的销售规模一举由负转正。

统计局的数据显示,今年前10月,全国商品房销售面积133251万平方米,同比增长0.1%,今年以来首次正增长;商品房销售额124417亿元,增长7.3%,增速提高0.2个百分点,并连续四个月扩大。

值得一提的是,不少房企在9月和10月加大促销力度,“以价换量”的情况颇为常见。8月末,恒大推出覆盖全国多数楼盘项目的价格营销策略,集团旗下的区域公司均参与营销。从实际效果看,恒大以价格让步换来9月831亿的销售纪录。10月,恒大又卖出了900亿的行业纪录。

由于国内融资大幅受限,海外融资难以填补缺口,“卖房”已成为房企回笼资金的主要渠道。“公司上下,今年提的最多的词就是‘销售’、‘回款’。”北京某上市房企相关负责人对21世纪经济报道表示,“抓销售、促回款”已经成为整个行业的主旋律,一些房企除了考核销售规模以外,也把回款率列为一项硬性考核指标。

抓回款的效果显而易见。根据统计局的数据,今年前10月,定金及预收款、个人按揭贷款的增速分别达到9.4%和14.1%。而在上半年,这两项指标的增速分别为9.0和11.1%。

在房企的资金来源中,这两项几乎占了一半。

但总体来看,销售升温并未令资金状况真正改善。今年前10月,房地产企业到位资金14.5亿元,同比增长7.0%,增速在9月短暂提高后再度下滑。

压力还将持续一段时间。恒大研究院的报告显示,2019年至2021年,房企逐步迎来偿债高峰期。从兑付规模来看,这三年的到期债务规模分别为6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。

前述房企人士表示,从财务模型来看,除了少数大中型房企外,很多企业的现金流都有很大的下降风险,部分房企的现金流已经很难覆盖短期负债。

房销增速回升

由于资金不甚宽裕,房企的投资步伐受到了制约。统计局的数据显示,今年前10月,全国房地产开发投资109603亿元,同比增长10.3%,增速比1-9月份回落0.2个百分点。自5月以来,该指标增速一直保持整体下降的局面,目前已是年内最低。

同期,房地产开发企业土地购置面积18383万平方米,同比下降16.3%;土地成交价款9921亿元,下降15.2%。今年以来,房企的拿地规模一直处于负增长状态。

“审慎投资”是行业现阶段的主要指导思想。11月11日,新城控股召开今年第二次临时股东大会,管理层透露了近期的拿地策略:“稳健应对,踩准节奏拿地”。

到今年10月,新城控股的销售规模已经突破2000亿,但公司下半年的拿地明显减少。根据已披露的数据,7月到10月,新城控股的拿地数量分别为12宗、0宗、1宗、0宗。

上海易居研究院指出,今年10月,31家典型房企中,大部分拿地力度低于1-9月平均水平。其中,恒大、碧桂园、融创、万科等“第一军团”单月拿地销售比不足0.1。另有7家房企毫无斩获,其中便包括新城控股、雅居乐、阳光城等千亿房企。

该机构认为,这些企业本身土储充裕,放缓节奏主要是为“匹配当下的节奏,降低银根收紧风险”。

严跃进指出,如果未来融资环境没有根本改善,房企现有的策略还将继续实行下去,即“收缩投资、加速销售”。

按照惯例,房地产企业往往在年末加大销售力度,从而冲击年度销售目标。且过去10年来,12月的销售规模一直是年度最高点。严跃进认为,到前10月,今年房企的销售目标完成情况相对较好,但因为楼市下行,企业会继续强化销售,从而将收入结转至明年乃至后年。

中原地产首席分析师张大伟也认同这一观点。他表示,在这一动力下,今年的商品房销售面积有望超过去年的历史峰值,销售金额也很可能突破15万亿大关,再创新高。

2016年至2018年,商品房销售规模连续三年创下新高。2018年,商品房销售面积171654万平方米,商品房销售额149973亿元。



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