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金茂1元卖项目背后:买方还需再提供13亿元

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6月26日,北京产权交易所显示,此前已预披露的金茂所持北京昊远置业有限公司34%股权,将以仅仅1元的底价进行转让。北京昊远置业是金茂、路劲、中铁建三家联合成立的项目公司。

值得关注的是,路劲已于6月20日将所持33%股份转让予中铁建,挂牌前尚未完成工商变更登记。也即,三家股东中的两家都在寻求退出,而金茂几乎是以一种赠送的方式。

但事情远不止1元这么简单。

尚在亏损

2018年10月,金茂、路劲、中铁建三家联合体在经历25轮竞价之后,以37亿元总价竞得北京经济技术开发区河西区X89R2地块,溢价率17.46%。销售均价不超过52695元/平方米,且最高销售单价不得超过55330元/平方米。

据相关媒体报道,该地块案名定为“西派公馆”。项目采取7层~18层高低配设计,预计推出1137套房源,目前尚未开售。

转让公告显示,北京昊远置业截至2019年5月31日尚无营业收入,净利润-294.86万元,拥有38.8亿元负债,所有者权益-294.86万元。

对于此次转让,中国金茂执行董事兼首席执行官李从瑞在6月6日的股东大会上解释称:“拿地之前合作双方都有协议,如果超过任何一方董事会的授权,那么合作就自行解除,并协助对方退出合作,北京这两个地块就是这么一个结果。”

关于为何会是“1元”转让,相关业内人士表示:“应该涉及三方的合作细节,金茂在前期可能没有实质性投入,所占股份也只是三方协议的结果,所以金茂会接受低价转让。”

金茂没有实质性投入,在公告中“中铁房地产集团北方有限公司(中铁建子公司)超额提供全部股东借款共计381685万元,包含转让方应提供至标的企业的借款人民币129772.9万元”也得到了佐证。

隐藏条件

该转让虽底价为1元,但附带的转让条件仍却另有深意。

首先是需支付大笔利息。

根据转让条件,转让后,北京昊远置业产生的收入需要优先偿还中铁建借款本息。上文提及,中铁建超额提供全部股东借款共计38亿元,并按照年利率20%标准计息。也就是说,项目公司每年必须背负的借款利息就达7.6亿元。

其次,交易条件似乎专门为中铁建而设。

中铁建是原股东,所以有优先购买权,若无人有意向购买,则中铁建会和金茂协议转让。即使有其他多家意向企业产生了最高竞价,还是要先询问中铁建是否愿以此价格购买;如果中铁建放弃购买,其他企业才能顺利购买。

所以,1元底价很可能是为了让中铁建以一个尽可能低的价格获得该项目。

最后,成功受让方还需要向北京昊远置业提供13.4亿余元贷款。

具体情况为,中铁建以股东身份向北京昊远置业提供了38亿元贷款,其中包含了本应该由金茂提供的其所占比例34%的13亿元贷款。挂牌期间,中铁建预计还会为北京昊远置业提供1.5亿元贷款。

交易条件规定,受让方需要以此共39.5亿元贷款为基准,向北京昊远置业提供其所占34%股份贷款,也就是13.4亿元有余。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示:“对于此类1元钱的交易,本质上是考虑两点。第一,股权转让后,或也会让渡债务,即接盘方是需要承担相关债务的。第二,可以降低相关税费成本。而且实际上从再具体看工程项目,其实很多还有抵押关系或其他关系,类似关系都需要接盘方去处置。而0元交易价格本身难以形成合同关系,所以会象征性报价1元的价格。”

所以,1元底价背后,还是几十个小目标的游戏。

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