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龙头房企角逐粤港澳大湾区 阳光城等强力布局

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华南区域历来是房企必争之地,而自“粤港澳大湾区”升级为国家战略后,这里更成为彰显龙头房企实力的战场。

除万科、恒大、碧桂园、华润等总部位于华南的龙头房企,以及佳兆业、龙光、时代等本地房企外,外来房企近三年来也突入大湾区,尤其是千亿级房企,如龙湖、泰禾、阳光城等纷纷强力布局,打破了华南区域多年来主要由本地房企垄断的局面。

8月30日,阳光城广州公司首次公开了入穗两年来的商业版图和计划:货值500亿的项目储备,以及下一步大力整合集团资源,布局产业地产。

除广州公司外,阳光城在深圳、佛山、东莞等城市也储备了大量项目,包括住宅开发和综合体、特色小镇等多种业态。

这也是众多房企入局粤港澳大湾区的一致路径——从单纯的住宅开发到综合的城市运营、产城开发,大湾区这片热土也成为房企在下半场的决胜之地。

阳光城的华南版图

闽系房企阳光城近年来发展迅猛,扩张凌厉。上半年,阳光城集团位列全国房企销售排名第16位,销售金额700.11亿元,土储4267.54万平方米,储备货值达5842亿元。

其中,华南区域成为重仓之地。半年报显示,阳光城在珠三角的土储达702.57万平方米,仅次于战略城市和大福建区域,但其付出总对价仅为161.5亿,平均成本2299元/平方米,为各区域最低。

阳光城集团广州区域总裁刘煜透露,目前阳光城在广清储备开发了5大项目,货值达500亿元,包括南沙的阳光城丽景湾、越秀的江湾壹号、天河的东莞庄项目以及清远的天安智谷和富强路项目。

2016年,阳光城拿下国家级自贸区、广州唯一副中心南沙300万平方米地块,两年后,南沙丽景湾俨然成为阳光城集团内部的“明星项目”。

上半年,其单盘销售达35亿,摘得广州上半年销售金额、面积、套数“三冠王”。住宅部分的销售飘红之后,阳光城也启动了丽景湾80万方商业配套集群的打造。

目前,阳光城在珠三角已形成了广州、粤东、深莞、佛山、南粤五个区域公司的布局。

财报显示,除广清外,阳光城在东莞、深圳、佛山还有储备项目5个,在建项目5个,总占地面积达45.37万平方米,计容面积达120.42万平方米。

阳光城认为,粤港澳大湾区未来的经济活力、产业协同以及人口、物产、资金、信息的自由流通都将达到一个新高度,“以产带住”、产城开发成为必经之路。

除广铺开发业务以外,阳光城也践行“以产带住”,整合阳光控股集团资源进行深入布局。

据刘煜介绍,阳光城的母公司阳光控股旗下拥有六大产业集团:龙净环保、阳光教育、阳光城、阳光金融、阳光物产及阳光资本,在影视、康养、文旅等方面与行业龙头企业有着广泛的合作。

刘煜透露,广州区域公司已经成立专业的产业投资团队,将在接下来的三年内,携手阳光控股所有产业资源,于粤港澳大湾区打造多个特色小镇。目前正围绕广州市中心80km圈,在广清佛莞惠区域进行康养、教育、影视等项目选址,并有望在年内实现首批项目落地。

值得注意的是,在进入华南的项目获取上,阳光城更多采取并购,如江湾壹号、东莞庄项目便分别是收购广东国投旗下广信江湾城项目、汉国置业的东莞庄地块而来。未来,阳光城将更多通过收并购、与地方政府合作等方式助力规模扩张。

龙头房企抢滩湾区运营

除阳光城外,大湾区市场争夺战中的主力,首先是大本营位于华南的房企,如碧桂园、恒大、保利、中海均已覆盖大湾区9市。

截至上半年,碧桂园在建项目超三分之一布局在大湾区,仅深圳就布局近十个产城项目,总体量在500万平方米以上。

碧桂园将大湾区作为业绩的重要来源,仍在积极拿地。据易居资料统计, 2018年前7月碧桂园及其子公司惠州市亚婆角碧翠湖实业有限公司在大湾区一共拿下21块地,其中惠州和佛山占比最高。

万科虽然还没有全覆盖,但其执行副总裁兼首席运营官张旭在中期业绩会上表示,公司今年上半年在包含大湾区的南方区域投资占销售额19%-20%,未来在大湾区会有更大的投入。

相比龙头房企,深耕华南区的房企则对大湾区市场更为依赖。像时代、龙光、佳兆业2018上半年在大湾区的销售额都过半,分别为91.3%、70.2%、55%。佳兆业和龙光重点布局深圳,龙光深圳销售额今年上半年占比53.2%,佳兆业占比37%。

据公司2018中期财报,时代、龙光、佳兆业土储也都过半在大湾区内,分别为59%、74.4%、57%。

截止至8月15日,龙光土地货值储备共6400亿元,其中粤港澳大湾区总货值占比高达81%,为5100亿元,仅深圳货值就超过1800亿。

作为为数不多的实现大湾区9+2全覆盖的奥园,预计今年在大湾区可售货值为418亿,占公司全年可售货值的34%。

而近年来处于快速扩张阶段的房企,如阳光城、泰禾、融创、龙湖、绿城、融信等,他们大多通过在大湾区并购获取资源。

这些房企进入大湾区虽普遍较晚,但不容小觑。像龙湖2015年才落地广州,短短几年,已布局深圳、佛山、香港、惠州等地。泰禾2015年底进入深圳,目前已覆盖佛山、东莞、珠海、惠州、广州等市;融创2015年入深,已布局大湾区10大城市30个项目。

无论是哪类房企,进入大湾区后的经营思路都在改变,从开发转向运营。据21世纪经济报道统计,前50强房企中超过28家积极布局大湾区运营,依靠地产搭载产业能力去获取项目资源,是房企的重要诉求。

目前50强房企落地大湾区的产业项目超过了70个。如碧桂园进军农业、科技小镇,万科下乡、恒大、宝能收购新能源汽车,建汽车产业园等;湾区内地9市均已有特色小镇项目进入或计划进入。

整体来看,即便是前50强房企,在大湾区的运营类业务也才开始不久,如长租公寓、产业地产,都是近两三年才开始布局;而知名的房企商业运营品牌,在除广深以外的城市落地也很少。这都表明,湾区城市在商业消费、文化娱乐、物流运输、产业科技等方面,还有很大的发展潜力和提升空间。

不过,大湾区房地产投资的潜在风险也已显现,在严厉的楼市调控下,广州、佛山受限价限签等政策影响明显。据21世纪经济报道了解,广州多个开发商的项目在售出一年后都未能网签。

此外,华泰证券分析师指出,重仓大湾区的房企,还可能会遇到大湾区规划推进不达预期的风险。

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