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调控加码下的土地市场:二线城市交易旺盛 整体溢价率走低

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今年以来,在各地楼市调控政策不断加码之下,杭州、苏州、武汉、郑州等热点二线城市土地交易旺盛,部分三线城市同样交易旺盛,溢价率甚至超过二线城市。

在各地楼市调控政策不断加码之时,土地市场仍处于相对旺盛的状态。

中原地产统计显示,截至5月9日,今年全国50个热点城市土地出让金达12340.6亿元,同比上涨50.3%。其中,杭州、苏州、武汉、郑州等热点二线城市土地交易旺盛,成为市场的重要特征。受去年市场向好刺激,部分三线城市同样交易旺盛,溢价率甚至超过二线城市。

不过受土地出让规则调整、房企资金压力偏大的影响,大部分热点城市溢价率明显收窄。

分析人士认为,当前房企仍处在补库存过程中,加之部分城市推地规模较大,土地交易仍处于旺盛状态。但随着楼市调控政策的逐渐加码,土地交易会进一步趋于平稳。

仍处补库存进程

按照中原地产的统计,截至5月9日,今年杭州市出让的土地规划建筑面积为1005万平方米,同比增长75%。土地出让金规模达1127亿元,同比上涨了279%,是今年首个土地出让金破千亿的城市。其间杭州土地平均溢价率为38.73%,同比收窄了29个百分点。

同期,苏州、北京的土地出让金规模均为606亿元,重庆达到516亿元。武汉、郑州、济南、广州、佛山等城市均实现400亿以上的土地出让金额。

同杭州类似,大部分热点城市出让土地的规划建筑面积同比有所上升。如济南的增幅就达到210%,宁波则增长了145%。多数热点城市的土地溢价率出现下降,中原地产指出,热点城市溢价率普遍在10%左右,明显低于2015-2017年30%左右的平均溢价率。

“房企仍处于补库存的节奏中。”中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示,2014年至2016年,房企购置土地面积连续三年负增长,虽然2017年转为正增长,但仍然难以弥补企业的库存缺口。

他表示,溢价率下降,主要是由于土地出让规则的变化,如很多城市设置了最高限价,并增加了配建规模。

此外,由于资金状况趋于紧张,部分房企收紧了拿地预算。加之热点城市频繁出台楼市调控政策,企业的拿地心态也受到影响。这都会影响到房企在土地市场的表现。

多家机构统计显示,尽管今年以来土地交易规模增加,但流标、流拍的现象同样十分明显,且大多集中在热点城市。据不完全统计,在4月24日门头沟和房山的土地分别流拍之后,今年北京流拍的土地数量达到6宗。

此外值得注意的是,受去年市场向好刺激,今年部分三四线城市土地交易也十分旺盛。据中原地产统计,截至5月9日,包括南通、常州、嘉兴、徐州、扬州、菏泽、上饶、阜阳等在内的20个三四线城市,土地出让金额超过了100亿。

该机构指出,由于市场体量较小,这些城市的土地出让金规模不及一二线城市,但增幅普遍高过后者。如上饶市土地出让规划建筑面积达1100万平方米,同比上升137%;土地出让金166亿元,同比增长393%。

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房企的矛盾心态

土地市场往往与住宅市场表现出同样的变化趋势,但通常滞后于住宅市场。今年以来土地交易旺盛,也被视为住宅市场表现的一种传导。

根据统计局的数据,今年第一季度,全国商品房销售面积30088万平方米,同比增长3.6%;商品房销售额25597亿元,增长10.4%。尽管增幅收窄,但仍然呈现出正增长。

但随着楼市调控进一步深化,热点城市住宅交易可持续性存疑,并有可能影响到土地市场。

“从长远看,成都楼市有上涨空间,现在这种万人摇号买房的情况就是证明。”成都某房企相关负责人向21世纪经济报道表示,尽管如此,企业仍然不敢贸然拿地,因为限价政策十分严厉,“项目在短期内根本挣不到钱”。

这种矛盾心态在开发商群体中普遍存在。西安某房企人士也表示,中小企业已甚少涉足土地招拍挂市场,只有资金实力雄厚、抗风险能力强的大型房企才会参与竞争。

近日来,住建部陆续约谈12个城市政府相关负责人。这12城均为近期的热点区域,且大部分分析人士认为,被约谈后,这些城市楼市调控加码的预期十分强烈。

国土部下属土地勘测规划院近期发布的报告也指出,“随着市场调控预期趋向稳定,地方治理水平不断提高、精准调控下沉区县、住房租赁体系逐步构建,未来一段时间内,土地市场将继续保持平稳,住宅地价进一步收窄的预期持续。”

根据该报告的数据,今年第一季度,106个监测城市的住宅地价水平为6666元/平方米,环比增长2.21%,增速连续三个季度回落。其中,三线城市的住宅地价增速超过一二线城市。

中原地产认为,房企拿地的动力仍在,无论一二线城市还是部分三线城市,今年土地交易量仍将维持在高位。但随着政策影响的逐渐显现,土地交易会进一步平稳,土地溢价率收窄,高价地出现的几率将大大下降。

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