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粤港澳受宠、长三角降温 百城宅地前10个月成交超5亿平方米

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地方土地调控政策叠加“三道红线”约束正在影响土地市场的走势。11月25日,上海易居房地产研究院发布最新一期《全国百城住宅用地成交报告》(简称“报告”。报告显示,今年前10个月,全国100个城市住宅用地成交面积为5.5亿平方米,同比增长13.5%。百城住宅用地市场呈现分化局势,其中,粤港澳大湾区行情最好,而长三角地区降温较为明显。

在业内人士看来,各地的土地市场、供地结构、房企预期、政策环境等息息相关。预计未来,低地价的省会城市和高成长性的地级市仍是房企追逐的目标。

房企回归一线,深圳宅地成交面积同比增长250.6%

由于一线城市今年在供地节奏、鼓励房企拿地等方面表现积极,客观上促使部分房企回归。报告显示,今年前10个月,4个一线城市住宅用地成交面积为3258万平方米,同比增长32.7%。

值得一提的是,今年前10个月,深圳住宅用地成交面积同比增速达到了250.6%,增速超过了去年同期水平的83.2%,更是明显超过了同为一线城市的广州(54.9%)、上海(20.2%)和北京(-1.6%)。

深圳土地成交量大涨与地方增加住宅用地供应有关。目前,该供地路径仍在延续。其中,11月23日,深圳共有8宗居住性用地入市出让,总出让面积73.22万平方米,最终8宗地全部拍出,土拍收金340亿元。据悉,这是深圳近二十年来最大规模的土地出让。28家房企混战,这场土拍延续了深圳土地市场一如往常的热度。

相比之下,二线城市的土地成交量增速明显低于一线城市。报告显示,今年前10个月,32个二线城市住宅用地成交面积为29495万平方米,同比增长4.7%。

报告认为,虽然今年面临较多的政策管控,但是很多房企依然重仓二线城市,尤其是近郊区有轨道交通规划的用地。二线城市土地交易市场足够有韧劲,即便在政策管控下,也不会大降温。

从具体城市看,楼板价普遍低于5000元/平方米的长春、石家庄等城市的土地市场较为活跃,此类城市属于后发优势明显的非重点城市。相比之下,作为传统意义上的热点城市,重庆、成都地价每平方米均已超万元,购地成本也影响了房企拿地的积极性。

对于三四线城市来说,今年前10个月,64个三四线城市住宅用地成交面积为22257万平方米,同比增长24.7%。包括株洲、常德、襄阳等中部地级市的交易规模较大。传统热门的地级市如徐州、无锡和温州等表现依然较好,今年前10月住宅用地交易金额均超过500亿元,甚至要好于很多二线省会城市。

土地政策收紧力度大,长三角降温

众所周知,长三角土地市场一直被房企看好。不过,从今年年初累计土地成交面积同比增速曲线看,最近3个月明显下行。报告显示,今年前10个月,长三角23城住宅用地成交面积为12087万平方米,同比增长10%。

对此,报告分析认为,长三角很多地级市发布了收紧购地政策,是促成土地市场降温的原因。截至11月25日,今年下半年长三角三省一市至少出台了13个购地相关政策。此类政策对土地交易市场增加了新的管控措施。尤其是浙江省的政策收紧力度较大,包括“限地价、竞配建”等举措在一定程度上制约了房企的拿地动作。

而通过横向对比发现,粤港澳大湾区明显要比长三角城的住宅用地市场更为强劲。今年前10个月,粤港澳大湾区8城住宅用地成交面积为5410万平方米,同比增长88.4%。

“购地政策和环境的差异,是粤港澳大湾区和长三角两城市群土地市场走势差异的重要原因。”报告这样认为,虽然今年深圳和东莞收紧了房地产政策,但主要是针对购房市场,针对购地市场的政策几乎没有。

另外,粤港澳大湾区今年新推出的规划措施较多,尤其是深圳特区40周年带来了新的机会,在吸引房企的同时,带动土地市场行情的上扬。

对于年底房企的购地心态,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,房企间存在差异,而且更加复杂。部分房企若提前完成了销售目标,进入新一轮的购地扩张阶段。对于一些销售压力和负债压力增大的房企来说,拿地自然会趋于保守。

当然,土地市场的表现也明显受到政策影响,严跃进表示,对部分城市土地交易有秩序、地价相对稳定,那么政策收紧的概率将不大。此时地方政府的供地意愿也会较强,吸引房企积极拿地的同时,交易行情有升温的趋势。

严跃进预测,虽然有“三道红线”的约束,但是规模型的房企依然在积极拿地,尤其是积极寻找低地价的省会城市和高成长性的地级市。

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