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楼市“三道红线”的政策威力初步显现

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每经特约评论员 尹中立 齐心(尹中立,荣盛发展首席经济学家,中国社会科学院金融所研究员;齐心,荣盛发展经济研究院研究员)

对房地产开发企业负债实施“三道红线”监管政策已满两个月,房地产市场在总体平衡运行的背景下出现了一定变化,其中土地市场降温最为明显,“三道红线”的政策威力初步显现。

从月度数据来看,住宅市场在9月份环比出现下跌,但10月份又出现小幅反弹。投资整体放缓,新增投资向东部、一二线城市集中;同时房企纷纷加大营销力度,增加供货量,加速回款。

住宅开发投资小幅反弹

10月当月,房地产开发投资增速持续提升,住宅开发投资增速小幅反弹。10月当月,房地产开发投资13072亿元,同比增长12.73%,增速比9月份提高0.62个百分点,增幅较9月小幅扩大,单月增速为近三年来的高位。其中,住宅投资9736亿元,增长14.27%,增速较9月扩大2.73个百分点,增速为近一年来的高位。

房地产开发投资增速持续提升,一方面是由于土地成交价款持续增长,加之土地购置费分期计入,对投资持续形成支撑;另一方面,在“三条红线”压力下,房企为冲刺年底销售回款加大备货,10月当月,房屋和住宅新开工面积同比增速实现正增长,分别增长3.5%和4.5%。

土地市场热度整体下降

企业拿地积极性整体持续回落,土地市场热度下降,土地市场购置面积降幅扩大。10月当月,房地产开发企业土地购置面积2764万平方米,同比下降5.62%,降幅较上月扩大0.85个百分点;土地成交价款2070亿元,同比增长19.3%,涨幅较上月回落3.7个百分点。从中国指数研究院监测的300个城市数据来看,三四线城市土地供应、成交面积同比环比均出现下降,一二线城市土地市场供需同比有所反弹。从企业参与竞拍热度看,一二线及强三线土地市场仍吸引众多房企参与,部分三四线的远郊地块易出现流拍现象。

住宅类用地供需反弹,溢价率环比持续回落。10月当月,全国300个城市共推出住宅类用地面积4880万平方米,环比增加4%,同比增加2%;成交面积4068万平方米,同比增加20%。住宅类用地平均溢价率为13%,较上月下降2个百分点。

克而瑞研究院公布的数据显示:10月,31家典型房企新增土地建设面积为3255万平方米,环比上升4%;新增土地成交总价为1738亿元,环比上升5%;平均成交楼面价5340元/平方米,与上月相比提升1%。

商品房销售出现小幅反弹

商品房销售面积同比增速小幅反弹。10月当月,商品房销售面积16221万平方米(9月为18587万平方米),同比增长15.3%,涨幅比9月份提升8个百分点,单月销售面积增速为近38个月来新高。其中,住宅销售面积14478万平方米(9月为16413万平方米),同比增长16%,涨幅比9月份提升8.3个百分点。

商品房销售额同比增速亦小幅反弹。10月当月,商品房销售额16018亿元(9月为18704亿元),同比增长23.92%,涨幅比9月份提升7.9个百分点。其中,住宅销售额14426亿元(9月为16728亿元),同比增长25.98%,涨幅比9月份提升8个百分点。

二手住宅价格略有波动

10月份,二手住宅市场持续呈现平稳运行态势。二手房交易价格小幅攀升,同比涨幅略有扩大,环比涨幅略有回落。

国家统计局公布的数据显示,70个大中城市房地产市场价格环比涨幅延续平稳回落态势。10月份,各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅回落或与上月相同。10月份,4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅较上月回落0.4个百分点;31个二线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅与上月持平;35个三线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅较上月回落0.4个百分点。

诸葛找房数据显示,2020年10月,100个重点城市二手住宅市场均价为15345元/平方米(9月为15334元/平方米),环比上涨0.07%;同比上涨1.85%,涨幅扩大0.06个百分点。分区域看,长三角经济圈二手住宅均价环比涨幅居首,珠三角地区二手住宅均价同比涨幅居首,环渤海地区二手住宅均价环比、同比均出现下降。

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