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社论丨稳地价、稳房价、稳预期将成为房地产工作基本要求

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9月1日,住建部在其网站公布政务公开工作要点。其中提到,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实城市主体责任,稳地价、稳房价、稳预期。

最近几个月,中央政府加强了房地产市场调控,尤其是增加对房地产商融资环节的监管。据悉,基于实施房地产金融审慎管理制度,除了严控违规资金流入房地产市场外,还对房地产融资设立了“三条红线”。

一直以来,房地产调控政策主要从限制市场需求端发力,比如设立限购门槛、提高首付比例、提高按揭利率等。避免过多投资型需求涌入市场进行炒作,提升住房的金融属性,制造楼市泡沫。因此,中央政府提出了“房住不炒”的原则,要求房地产回归住房属性。与此同时,房地产业在供给侧也应该做出改变。过去几年,房地产供给端的金融属性越来越强,房地产商主要是通过杠杆和跨周期套利。

中国开发商主要依靠高杠杆融资高速发展,因为在一个高成长性的卖方市场,风险几乎可以忽略。这种市场特征导致了一个循环:企业依靠高杠杆融资使自己有能力在土地竞拍中给出更高价格,导致土地价格过快上涨,然后开发商将成本转移给市场。这种以高利润为目标的转移,相当程度上是依靠市场预期和土地价差,地产周期往往与政府调控周期错峰,实现高杠杆跨周期套利。现在限制开发商负债率,一定程度上可以抑制他们高价获取土地的能力,加速现有土地的开发力度。

经过二十来年的高速发展,中国房地产市场正在迎来行业拐点。央行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组的数据显示,2019年城镇居民家庭户均总资产317.9万元,以实物资产为主,住房占比近七成,住房拥有率达到96.0%。国家统计局数据表明,2019年中国城镇化率已经达到60.6%。按照规划,城镇化率在2035年将升至70%,这意味着城市化率增速将放缓,成为制约房地产发展的主要因素。

当前种种因素使得稳定楼市的要求变得更加迫切。首先,今年上半年由于疫情冲击,宏观杠杆率重新较快攀升。其中以企业和政府加杠杆为主。居民部门杠杆率也上升了3.9%,主要因房地产贷款增加所致。中国要控制宏观杠杆率水平,就应该抑制居民部门扩大按揭需求。与此同时,中国经济面临一些不确定的国内外环境,使得就业和收入受到影响。在此情况下,家庭部门大幅增加杠杆高价购入住房的能力减弱,家庭债务风险与银行金融风险将会上升。

其次,新冠肺炎疫情冲击全球经济,使得各国央行大幅放松货币政策,为市场提供过量流动性,考虑到2008年后的经验,在需求不足的情况下,这些流动性大部分会流向资产领域,包括股市和楼市。中国不得不对楼市作出预防性调控,因为一线城市房价已经过高,如果继续炒作,将会彻底泡沫化且失去软着陆可能。

其三,中国将扩大内需作为新发展格局的基点,如果资金过多流入房地产市场,将对消费产生严重的挤出效应,并为制造业增加成本。房地产业只能拉动传统的钢铁、水泥、建筑等行业,中国当前需要向产业链、价值链的中高端进军,提高供给质量与供应链安全。

因此,稳地价、稳房价、稳预期将在相当长一段时期内成为房地产工作基本要求。“市场稳定”的政策目标意味着传统上地产市场“一紧一松”的周期消失,房地产商也没有了依靠土地和市场预期跨周期套利的条件,这或许是对房地产商债务率进行限制,迫使其尽快开发土地的原因。最终,要实现房地产市场供给与需求端同时去金融属性,让住房真正回归消费属性。

另外,房地产调控政策依赖限制性行政手段的情况也需要改变。为了配合经济的结构性转型,中国政府应该实施标本兼治的住房制度改革。彻底解决楼市问题是中国经济结构转型的前提与催化剂。

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