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房企美元融资规模井喷 三成利率超10%

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国内新冠肺炎疫情逐渐得以控制,楼市逐步回暖,房企融资再度猛增。近一个多月以来,房企扎堆抛出发行美元债的计划或者成功筹得美元融资,今年以来房企融资整体呈现V字走势。从当前对资金的渴求程度来看,房企仍在利用一切可以利用的融资工具,尽量大额度融资,“借新还旧”,避免因资金链断裂导致连锁反应。从目前的情况来看,房企的日子并不如想象中好过,今年以来,人民法院公告网已经披露了376则房企破产的公告。

融资呈现V型走势

8月7日晚间,正荣地产发布公告称,公司获得一笔合计1.41亿美元的双币种定期贷款融资。其中包括2.73亿港元定期贷款融资和1.06亿美元定期贷款融资,期限为36个月,自贷款融资首个使用日期起计。

8月6日,华南城控股有限公司发行于2021年到期2亿美元11.5%优先票据。公告指出,华南城发行票据的估计所得款项净额(在扣除包销折扣及就发行票据的应付其他估计支出后)约为1.9508亿美元,公司将其主要用作现有债务再融资及一般公司用途,或会因应市场环境变化、政府政策变动或其他因素而调整上述计划所得款项并重新分配作其他用途。

中原地产研究中心统计的数据显示,在一季度美元融资井喷后,4月-5月房企融资锐减,其中4月份更是交了“白卷”,主要是海外新冠肺炎疫情出现扩散影响。6月单月多家房企再次发行美元债,合计金额高达63.3亿美元。7月房企融资继续恢复性上涨,单月合计融资高达27笔73.4亿美元。8月首周规模则接近20亿美元,年内房企融资整体呈现V字型。

但总体看,因为疫情的影响,截至8月6日,年内合计房企融资海外美元142笔452亿美元,相比2019年同期的163笔543亿美元仍下降16.7%。

中原地产首席分析师张大伟在接受21世纪经济报道记者采访时分析认为,疫情出现蔓延的几个月里,海外资本市场的动荡,基本封死了内地房地产企业海外融资的可能性,对于部分房企非常重要的海外融资,明显减少,少数融资也面临高价的可能性。但随着6月海外疫情的部分缓解和国内房地产市场的平稳,融资窗口再开,房企大额海外融资再次回暖。

整体数据看,房企都担忧销售压力,对于融资加大投入,虽然境外融资收紧,但最近境内融资明显放开。二季度月均房企公开发行的内地融资超过500亿,而且呈现利率降低、数量增加的趋势。从房企融资看,越来越重视境内融资。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道记者表示,实际上,过去一段时间海外金融政策大放水,确实是有助于房企融资,导致出现一波房企融资热。

融资利率出现马太效应

从融资利率来看,马太效应明显。

年内总计142笔美元债融资中,44笔融资成本超过10%。这44笔融资合计为135.5亿美元,占房企年内美元融资总额的30%,发行主体多是中小房企,或者是于近两年刚刚登陆H股的房企。其中7月反弹的非常明显,7月一共23笔海外美元融资中有8笔融资成本超过10%。据公开数据显示,近几年中国房企海外融资利率水平总体有升高趋势,从2016年的6.03%升至2019年的近8.6%。

不过也有大型房企的融资利率“跳水”, 如今年年初中海发行的一笔美元债,最低票面利率仅2.375%

“分化很明显,大型房企的融资利率在不断下降,而中小房企则是上升。一般来说,头部企业的融资利率在3%到5%之间,个别甚至可以去到2%,但负债高评级低的中小房企则即使超过10%,也一金难求。”张大伟表示。

他告诉记者,今年上半年虽然流动性整体充裕,不过由于一季度销售处于几乎停滞的状态,虽然近期房屋销售出现回暖,但是此前的“坑”太深,导致中小房企的资金链非常紧张。

严跃进表示,对于企业来说,下半年要注意货币环境和金融环境变动的情况。尤其是疫情带来的负面影响在减弱,所以也要防范各类政策调整所带来的风险。类似利率上浮,说明部分企业资信状况可能欠佳,所以需要提高利率支付的水平。总体上,金融市场面临不确定性,至少对于房地产企业来说是如此,所以要防范资金面压力重新扩大的风险。

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