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深圳获土地政策“大礼包”,增加住房建设供地迎来想象空间

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近日,自然资源部印发《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函》(以下简称“意见”)。

《意见》从国土空间规划、土地利用、耕地占补平衡等多个方面支持广东进行探索,其中提出:支持广东和大湾区统筹划定生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界等三条控制线,合理优化耕地、林地、建设用地等各类用地规模、布局和时序;创新耕地占补平衡制度,探索建立全国性的补充耕地指标跨区域交易机制。

对于像深圳这样的建设用地相对短缺的城市而言,未来或将在更大的范畴内获得土地统筹空间。自然资源部同时还特别提出,支持深圳深化自然资源领域改革探索,充分发挥深圳“双区叠加”优势,并专门针对深圳列出了几条与扩大土地自主管理权限、增加建设用地相关的探索事项。

作为经济发达同时又是面积最小的一线城市,深圳坊间一直以来不乏扩容的猜想、建议,而此次关于土地资源规划、利用的探索,对深圳而言或许是能够更直接落地的经济特区建立40周年“大礼包”。

多举措增加建设用地

今年,深圳的房地产市场再度受到广泛关注。中国房地产业协会主办的中国房价行情网《2020年上半年全国城市房价涨幅榜》数据显示,今年上半年全国二手房价上涨中位数为2.2%左右,而深圳的二手房价相比去年年底上涨了14.37%。

在火爆的行情下,被称作“新深八条”的调控政策在7月15日落地,新政包括升级限购条件、打击假离婚、提高税费标准等手段,深圳楼市迅速降温,美联物业全国研究中心总监何倩茹向21世纪经济报道记者介绍,从实际成交来看,7月下半个月比上半个月下跌了50%以上。

但在中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来,单压需求端不是长久的办法,必须从根上解决供应问题。

这也几乎是深圳地产界人士的共识——无论是改善居住条件,还是稳房价,最终要靠的是增加住房供应。这需要有足够居住用地的支撑,而土地短缺正是深圳城市发展的一大掣肘。

深圳市域面积为1997平方公里,根据2005年出台的《深圳市基本生态控制线管理规定》,基本生态控制线范围内的土地面积为974平方公里,占了总面积的接近一半。可开发的1000余平方公里范围内,深圳划定了不少于270平方公里的工业用地,剩下的土地还需要容纳居住、商业服务、交通设施、公共服务设施等一系列城市功能。

在人口持续流入、人口结构年轻化的背景下,深圳的住房需求强劲,但居住用地供应却显得不足。今年4月,深圳住建局印发《住房发展2020年度实施计划》,其中就提出,深圳居住用地占建设用地的22.6%,远低于国家相关标准中25%-40%的下限,难以满足人口快速增长条件下的住房需求增长和品质提升要求。

目前,深圳已经在有意加大居住用地供给,2020年全市计划供应居住用地293.2公顷,对比2019年计划供应的150公顷增加了近一倍。

但如何增加和盘活更多的建设用地,仍是深圳需要解决的问题。此次自然资源部的《意见》单独给深圳列出了一系列探索事项,包括:支持将国务院授权广东省批准的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项,由广东省委托深圳市批准;探索高度城市化地区公园绿地内的建设用地不纳入城乡建设用地规模的管理新机制;探索通过出让合同约定土地闲置费的收取标准,以及违约条件下收回建设用地使用权的可操作方法。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道记者表示,这些都将有效增加深圳的建设用地规模。

“走出去”解决住房问题

关于稳房价,深圳坊间还有一种呼吁:如果能够腾挪一部分工业用地,改为居住用地,能够有效缓解深圳的房价上涨问题。

但深圳大学中国经济特区研究中心副主任袁易明向21世纪经济报道记者表示,在深圳人口大量流入等因素下,即便通过工业用地释放出了一定空间,抵消房价上涨的效应仍然会比较弱。从长远来看,大都市圈化发展才是深圳解决居住问题的重要方式。

深圳市也表达了“都市圈城际住房合作”的意向。2018年,深圳发布的《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》就曾提出,推动建立都市圈城际住房合作机制,结合轨道交通和产业布局,在临深片区开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

今年4月28日,在深圳本地“民心桥”节目中,深圳市住房和建设局局长张学凡表示,在临深片区、轨道交通便捷、公共配套完备的地方建设大型的安居社区,将是深圳接下来的一个选项,也是深圳正在着力谋划的事情。

张学凡同时提到,几年前深圳在做住房规划的时候,关于解决住房用地瓶颈,就考虑到了临深片区,但这涉及两个城市,其中一个最大的问题是“占补平衡”(建设占用多少耕地,各地人民政府就应补充划入多少数量和质量相当的耕地的行为),目前深圳已经向广东省提出了相应的政策申请。

此次《意见》明确提出:支持广东探索建立省域内的建设用地交易机制;支持创新耕地占补平衡制度,探索建立全国性的补充耕地指标跨区域交易机制。

此外,广东和大湾区将探索统筹优化耕地、建设用地等各类用地的规模、布局和时序,这使得广东、深圳将有望获得更大的土地协调空间。

伴随着“走出去”解决住房问题,深圳曾多次提到配套的轨道交通。2019年12月,深圳市委、市政府印发《建设中国特色社会主义先行示范区的行动方案(2019-2025年)》,其中就提到,按TOD(以公共交通为导向的发展模式)理念在轨道交通沿线建设大型安居小区。

李宇嘉向记者表示,通过TOD的建设模式,地铁上盖安居房,使得深圳中心区和周围区域的连通效率提升,实现职住间的高效通勤,这将是深圳未来解决住房问题的最好办法。

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