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深圳6月二手房成交创四年新高 “虚火”过盛调控预期加强

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从疫情中恢复最快的深圳楼市,上半年走出了一波独立行情。刚刚过去的6月,深圳二手房成交过万套,上半年共成交4.4万套,直逼2015年“牛市”的成交量,并创下了2016年以来的新高。

疫情进入常态化防控后,货币政策宽松,资金部分流向楼市,尤其是限购门槛相对较低的深圳,成了全国买家眼中的“香饽饽”。

在深圳一些业内人士看来,这样的热度背后,是脱离供求规律的虚火。近期,住建部派人到深圳调研,与多位深圳业内人士共同探讨楼市的走向。

一场新的调控政策也许正在酝酿,深圳楼市迫切需要“看得见的手”来抚平燥热,重回长期稳健发展的轨道。

热度不断走高

7月骄阳似火,深圳楼市比气温更加火热。

自3月以来,深圳新房市场热度至今不减。

二手房也进入复苏快车道。据国家统计局,3-5月份,深圳二手房价格涨幅领跑全国,环比涨幅均在1.6%左右,同比涨幅从9.7%攀升至12.0%,均位于70城市前5。

深圳楼市的热度在6月延续。中原研究中心数据显示,6月深圳新房住宅成交3343套,环比上升6.4%;成交面积为33.6万平米,环比上涨11.5%。

二手房时隔四年再次“破万套”,6月共成交10594套,环比上升23.9%,重回2016年3月的水平;二手房均价也再创新高。中国房地产业协会数据显示,深圳6月二手房均价突破7万大关,达到74929元/平方米,均价远超北上广20%以上,相比去年底上涨14.37%,涨幅全国第二。

据深圳乐有家研究中心数据,整个上半年,新房市场在只供应8157套的背景下,共成交16727套,在售库存降到6-7个月;二手房成交更是创下四年来的半年新高,达到44000套,同比大涨41%。

而这一切都发生在疫情进入常态化防控的大环境中。在宏观经济下行、人均收入下滑的上半年,深圳楼市何以走出与宏观面背离的行情?

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,深圳上半年的上涨,主要归因于货币政策的利好和购房者的乐观预期。购房者大多认为未来货币政策会继续宽松,而房子则会保值。

“深圳是限购最宽松的一线城市,同时,在流动性宽松下,动辄上千万的房子都有大量买家。如果上述渠道封死了,即使供给不增加,深圳楼市也会安静许多。”一位深圳资深业内人士则指出,深圳宽松的限购政策,让投资深圳房地产的入场券极易获得。在深圳,大学本科就能落户、买房,今年上半年很多人特意落户深圳来买房。

换句话说,并非完全是真实的自住需求在支撑楼市,深圳的房子已经一定程度“投资品化”,根据深圳中原数据,3月以来,市场中的投资需求比例逼近40%,也几乎是2015-2016年牛市中的水平。

调控预期渐显

在这样全国瞩目的火爆行情中,深圳楼市“求稳”呼声越来越高。

“近期我已经参加了几次有关深圳房地产和楼市的研讨、座谈会,主题几乎一样:如何稳定深圳楼市。” 中国综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任宋丁透露。

7月4日,住房和城乡建设部副部长倪虹赴深圳调研,举行座谈会,参会的有万科、华润、贝壳等开发商和中介机构。

与会人士都提到了供应短缺的问题。华润置地华南大区总经理蒋慕川表示,深圳住宅用地供应量少,这是深圳商品房供不应求,房价上涨压力大的重要原因。

万科集团合伙人谭华杰则指出,深圳的土地开发率不够高。他说,目前深圳土地开发率40%,可参照的日本东京,开发率则为70%。

此外,与会人士还指出,深圳写字楼过剩,提议加快深圳“商改住”政策的落地实施。

但这些提议和措施并不能对当下火爆的楼市起作用,市场仍然存在强烈的行政调控预期。

虽然住建部调研并没有释放要加强调控的信息,但市场反应过度,流言四起,甚至传出马上出台调控新政的“小道消息”。

一时楼市成交氛围紧迫,短期内二手房周网签数据环比暴涨40.7%。7月7日,深圳市房地产中介协会出面辟谣,否认了上述传言。

深圳楼市接下来怎么走?会不会出台调控?中原地产认为,最近随着多个城市房价明显上涨,收紧的调控政策已经开始出现了。杭州、宁波、东莞等地,近期都收紧了楼市调控。

乐有家营销副总裁刘理琴等多名业内人士预计,深圳调控政策出台的可能性很大。

李宇嘉认为,“深房理骗局”事件说明,楼市投资已深入骨髓,楼市上涨背后,并非深圳真实需求太大,而是杠杆太猛,导致供不应求。短期内,监管层需要创新调控手段,政策要精细化,建议金融和住建部门合作,做出实质性举动。

宋丁则指出,深圳楼市的核心问题是长期的土地供应严重不足,有限的供应量成为投资投机力量炒作的题材,进而导致楼市虚火上升,房价高企。

他表示,政策引导舆论起到稳定预期的作用,这对于极易动荡的深圳楼市来讲,当然是必要的。长期而言,应从供给侧入手,切实改善供需失衡的问题,这才是治本。

深圳住建局表示,2020年深圳计划入市商品房69350套,其中住宅50618套,上半年才预售不到1万套。也就是说,下半年还有4万套商品房要入市。

不过这依然是短期性的措施,至多只能缓解一下今年的供求关系。

李宇嘉认为,未来要化解深圳的“高房价”,必须要跳出深圳,让大深圳统筹合作示范区尽快落地,以省级统筹权、增量红利(GDP和税收)共享为激励机制和抓手,落实合作示范区内,深圳对土地利用、轨道交通、公共配套、产业布局、跨界规划等一揽子的统筹,才能彻底破解土地供应不足的问题。

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