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6650亿旧改资金来自哪?专项债倾斜,银行贷款介入

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4月14日国务院召开的常务会议要求,2020年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户,比去年增加一倍,重点是2000年底前建成的住宅区。

2019年住建部统计显示,全国共有老旧小区近16万个,涉及居民超4200万户,综合改造最高投资可达4万亿元。据此估算,户均改造投资约9.5万元。按此计算,今年旧改市场规模约6650亿元。

市场也高度关注这部分资金的来源。国常会表示,建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制,中央财政给予补助,地方政府专项债给予倾斜,鼓励社会资本参与改造运营。

21世纪经济报道记者采访了解到,在今年老旧小区改造过程中,财政资金仍占重要比重。但市场化融资已有起色,比如专项债将适度倾斜,银行贷款也有介入。

与棚改不同,老旧小区改造很少涉及土地整理,腾挪不出新地块,且规模不大,因此需要创新思路。记者了解到,目前形成两种办法,一是与其他有收益的项目整合,比如城市更新;二是将多个老旧小区的同类项目“打包”,形成规模收入。

专项债倾斜

老旧小区改造因各地各小区情况不同而有所差异。在2019年7月召开的吹风会上,住建部具体介绍了老旧小区的改造内容,主要分为三个方面:一是保基本的配套设施,包括水、电、气、路等市政基础设施的维修完善;垃圾分类设施的配套;加装电梯等。二是提升类的基础设施,可配建停车场、活动室、物业用房等。三是完善公共服务类的内容,如养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递等设施,完善基本公共服务和基本公共环境。

资金方面,此前老旧小区改造以财政资金为主导。21世纪经济报道今年3月独家报道,2020年全年专项债不得用于土储、棚改领域,同时新增老旧小区改造投向等领域,主要目的在于稳投资。

横亘在这一变革面前的难题是,专项债要求投向项目具有一定的收入,项目偿债资金来源是政府性基金或专项收入。但是旧改内容的安装电梯、道路维修、新建活动室等诸多项目规模小且收益有限,如何破题?

据记者统计,2020年已发行的1万亿提前批专项债中,已有零星案例将专项债资金用于老旧小区改造,但规模很小。其创新之处在于,将多个老旧小区的同类项目“打包”,形成规模收入。

比如安徽铜陵市老旧小区改造示范项目,该项目主要为当地黑砂河流域的64个老旧小区和幸福渠流域30个老旧小区雨污分流改造。该项目总投资3.65亿,其中资本金1.65亿来自财政资金,其余部分通过专项债融资。项目收入为土地出让收入、污水收集处理收入。

再比如山东潍坊安丘市水质提升及老旧小区供水设施改造项目,该项目主要包括对供水进行深度处理、供水管网改造等内容。该项目总投资6.02亿,资本金4.02亿,其余来自专项债融资,项目收益为补贴收入、水费收入。

在近期监管部门明确后续专项债用于老旧小区改造后,各方面亦在创新办法。市场预计后续至少还有1.7万亿的专项债额度,其中用于老旧小区改造的比例也会提升。

西南地区某地市发改委人士介绍,目前正在申报专项债项目,优先安排在建项目。对于新开工项目,优先安排上半年开工项目。老旧小区项目有申报,但并不多。记者获得的项目材料显示,当地申报了一个老旧小区改造项目,为当地某社区改造项目,项目将拆除及改造部分建筑,规划停车位四百余个。其收入来源主要为停车位形成的停车费收入。

北京地区一位咨询公司高管表示,老旧小区改造部分项目有收入来源,比如:一是供排水、供暖、光纤的运维收入,二是物业费、停车费的收入,三是扩展到公共服务领域中产生的服务性收入。这类型的项目可尝试做成专项债投资项目。

银行信贷介入

在专项债之外,银行信贷也被视为支持老旧小区改造的重要资金。

“当前银行业支持城镇老旧小区改造存在两大问题,一方面老旧小区改造作为公益性项目,收益少,难见现金流,缺乏还款保障,影响银行信贷支持积极性。” 江浙地区一国有大行公司信贷部人士表示,“另外,老旧小区改造项目零碎分散,银行信贷管理难度大。”

该人士称,可行的方法是构建高层级融资平台,统一贷款。技术层面,做好项目融合,把老旧小区改造与历史街区开发利用、城市有机更新等有机结合。此外,调整相关标准规划,增配运营设施,增加经营性收入,拓展老旧小区改造项目还款来源。

实际上,一些银行已开始介入。去年8月,农业银行印发《关于加快对城镇老旧小区改造项目进行业务营销的通知》,要求摸清待改造老旧小区项目清单,探索在贷款、产业基金、专项债投资、债券承销及投资、租赁融资等对公业务方面的可能性。

一些项目也已落地。比如,去年12月浙江舟山市定海区住建资产经营有限公司3.5亿元老旧小区改造工程项目贷款获批。工商信息显示,该公司经营范围为经济适用房、廉租住房、公共租赁住房等保障性住房的经营和管理,基础设施建设等,是当地融资平台。

市场分析人士则认为,PSL未来或将支持老旧小区改造。浙商证券首席经济学家李超表示,PSL作为政策性金融重要工具,未来发力的主要方向可能从棚改转为支持老旧小区改造等领域。

PSL创设于2014年,主要通过国开行、农发行投向棚改等领域。2014-2018年PSL新增资金在4000-10000亿之间,但2019年以来PSL投放明显放缓,2019年至今仅新增投放2872亿,目前余额3.56万亿。

其原因在于,棚改的降温以及棚改融资方式的改变。记者了解到,近期部分地区在研究国开行已批未放贷棚改项目的贷款转型工作。这类贷款可能转而投向老旧小区改造。

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