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一城一策:多地调整土地拍卖规则稳地价

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上周,北京推出2宗“限房价、限地价、竞自持”住宅用地,吸引了近30家房企及联合体参与;本周,深圳也迎来了一场近二十年来招拍挂市场最大数量的土地拍卖争夺……作为楼市的晴雨表,近期多个城市土地市场火热的消息引发各界关注。

而在土地市场火爆的压力之下,相较于较早推出限地价等政策的一线城市,部分二三线城市也已经开始有针对性地收紧相关政策。据记者不完全统计,已经有包括杭州、苏州、合肥、东莞等城市调整土地拍卖规则,如“降低一次性报价最高限价”、“价高者不一定得”等,力图进一步稳定地价。

对此,业内人士表示,土地市场升温只是个别现象,部分城市土地交易火热和供地节奏加快等有关,其中的优质地块才会产生高溢价竞争。为遏制地价的持续上扬,“一城一策”的调控思路促使各地政策调整更加精准化。在监管层及时预警和调控之下,接下来的土地市场或有降温趋势,但活跃度将会得到保持,并以补库存为导向。

“追高”抢地 多城地价创新高

随着部分城市土地挂牌量明显增多,市场竞争也日趋激烈。

此次热潮中,二三线城市的爆发尤为明显,特别是以苏州、合肥等为代表。

据了解,今年3月以来,房企开始频频拿地,土地市场出现回暖迹象。部分二线城市为首的土地市场更是持续高热,无论成交量、地价还是溢价率都频频创新高。

中原地产研究中心近日发布的统计数据也显示,70个大中城市的土地市场继续升温,在过去5个月,卖地合计高达3581.2亿元,环比上涨7.5%,同比上涨幅度更是达到了50.5%。

4月24日,苏州主城区出让5宗地块共吸引了34家房企竞拍,成交总价135.7亿元,溢价率超过35%,并诞生2个板块“地王”。

4月25日,安徽省合肥全日出让13宗地块,成交总价132.09亿元。

5月17日,杭州市8宗地合计拍卖163亿元,嘉里、禹洲等房企以最高限价拿地。

土地市场分化 房企积极布局热点城市

是什么导致了土地市场的火爆?这一轮回暖还能持续多久?

从上市房企披露的2019年数据看,多数大中型房企2019年以来拿地积极,尤其是在热点城市。

一位不愿具名的房地产企业高管向人民网记者表示,近几年一些城市供地计划大多不能按期完成,供求关系始终处于紧平衡状态。因此房企形成回归一二线和强三线城市的共识,加之前5个月市场流动性相对宽松,很多城市债务承压、借机推地,促动部分城市地市过热。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,对于二三线城市的土地交易情况来说,充分说明了当前房企拿地的热度,也和此类城市供地节奏加快等有关。部分房企在今年上半年有较好的融资,这都会带来较好的投资机会和投资信心。

从回暖的情况看,多半是因为房屋销售好于预期,同时资金面也到位不错。另外部分二线城市人才购房的政策,也在很大程度上带来了市场的机会,这使得房企更加会注重对此类城市的投资。

同策研究院研究总监张宏伟认为,本轮二线城市土地火爆的原因是春节后资本市场环境放松,房企拿到钱之后,就有将钱快速投入到土地上去的行为,另外与房企冲刺销售目标相关,包括他们在土地储备上的压力,这些必然会导致房企积极拿地。

“一城一策” 多城调整土拍规则

部分城市土地市场的火热已经引起了中央和地方监管层的警惕。

今年4月,住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。其中指出,部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升,需引起高度关注。

为保持住宅用地供应稳定,引导市场预期,4月17日,自然资源部17日下发通知,要求各地制定实施2019年住宅用地“五类”调控目标。

5月17日,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,提出将重点管控土地市场资金。

合肥市房产局在4月召开的2019年第一季度房地产形势分析会上指出,今年以来,房产企业在合肥拿地的欲望非常高,个别地块报名竞价的企业达到30多家,价格也在逐步攀升,给房地产市场调控带来了新的压力。

同时,市场热度的显著回升也引发了调控的再次升级。

早在2月27日,杭州市公告出让4宗地块,将宅地的封顶溢价率从50%下调至30%。

5月11日,苏州楼市调控再加码,在土地出让方面,调整土地出让报价规则,将土地出让报价条件从定值调整为区间设置,控制出让土地最高限价。

5月21日,合肥市发布《关于进一步明确竞买资格审查的公告》,规定关联公司不得报名竞买同一幅土地。

6月6日,东莞市发布《东莞市国土资源网上交易达到上限后的终次报价规则》,当东莞土地拍卖报价达到最高上限后,将不再简单采取“价高者得”的方式,而是使用“终次报价”规则。

业内:市场短期或降温 供需平衡才能稳地价

值得关注的是,此次土地调控多城对土拍规则进行了相关调整,这能否有效控制地价?将对楼市产生哪些影响?

业内人士指出,各地根据城市发展需要,不断探索和完善土地出让方式。各类土拍新规调整在一定程度上可以减少地价的盲目追高,这将有助于引导开发商谨慎出价,短期内缓解地市高热现象。

严跃进认为,各地调整土拍规则,很大程度上也使得房企的资金把控需要更加全面,因为各类约束也开始增加。后续对于此类城市来说,地价把控是利好中小房企拿地的。

对于接下来的市场走势,严跃进认为,土地市场接下来或有降温的风险,尤其是金融政策会收紧。但是到了第四季度预计会重新反弹,这也体现了土地市场微小调整的导向。

张宏伟认为,各地的调控新政对于局部的土地市场将起到降温作用,但要真正起到作用还需在资金链方面进行调整。土地调控必须更多地取得金融调控、产业调控的支持和配合,进一步形成合力,才能实现土地供应与土地需求关系的动态平衡。

一位房地产业内人士也向人民网记者表示,目前多城调整土拍规则,形式上看,地价有所降低。其背后真正的原因是房企拿地资金受限,抑制了地市的回暖。未来的市场将整体平稳,投机性需求将持续受到抑制。虽然还有部分城市会出现波动,但不会出现跌宕起伏。“长期来看,要维持地价的平稳,关键还是要适度加大土地供应,使得土地市场供求关系处于平衡区间,才能真正实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。

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