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杭州首推“限房价、限精装”地块,为楼市“去火”?

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杭州在集中供地的助推下,部分区域楼面价创新高、主城区溢价率屡屡封顶,由此相关地价管控的声音此起彼伏。6月29日,流传多时的“限房价、限精装”土地新政,在新挂牌的土地公告中终于落地。

杭州在“大步快走”供地的同时,一直在防范土地价格上涨。3月,主城区土地推出溢价率30%封顶的办法。如今,杭州不仅采用北京等地实行的限房价土地出让模式,还提出限精装价格。业内人士认为,对于杭州来说,在限房价的同时更要防范产品质量不能“掉价”。

挂牌土地首现“限房价、限精装”地块

6月29日,随着杭州发布9宗市区地块及5宗萧山区地块挂牌公告,流传多时的“限房价、限精装”土地新政落地。

虽然杭州并未如之前发布溢价率30%封顶的政策一样发布相关文件,但在最新挂牌的土地须知中,第一次详细地列出地块所建商品房的未来限制的平均毛坯售价、最高毛坯售价、及精装修价格。这也意味着杭州已经修改了土地出让规则。

根据挂牌公告显示,其中望江地块商品住宅毛坯销售均价不高于6.38万元/平方米,毛坯销售最高单价不高于7.018万元/平方米,精装标准不高于6000元/平方米。

萧山区24号地块出让起始价为303834万元,上限价格为394834万元,地块所建商品房毛坯销售均价不高于34000元/平方米,毛坯最高单价不高于37400元/平方米,如精装修出售,装修价格不高于3500元/平方米。

同时,挂牌公告显示,当竞买人报价达到土地上限价格时,转入竞报自持比例,当自持比例达到100%时,转入投报配建养老服务用房,面积最大者为竞得人。

据杭州当地媒体报道,各个地块的限制价格基本与近期在售项目价格持平,部分微涨。这也意味着,未来这些地块新房价格将基本维持在现在的水平线。

区域楼面价屡创纪录,溢价率封顶

今年以来,杭州供地节奏一直大步快走,仅6月24日及26日两天就出让13宗地,金额接近200亿元。而这仅是杭州土地市场的冰山一角。综合机构数据统计,上半年杭州土地出让总额已超1400亿元,遥遥领先于其他城市。

而据杭州市政府官网显示,2019年,杭州市计划出让357宗地块,总出让面积13423亩,其中杭州十区计划出让288宗,面积11474亩。由此,业内人士预测,下半年,杭州的供地节奏仍然不会慢下来。

杭州当前密集供地,体现了杭州积极增加供应和补库存的导向。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,今年4月,自然资源部要求消化周期在6个月以下的城市,要显著增加并加快供地。而杭州的库存去化周期仅为2.4个月,属于应加快供地的城市类别,因为现在库存去化周期比较低,肯定需要加大供应节奏。但是需要防范土地价格的上涨。

众所周知,随着杭州土地市场迅速升温,杭州土地溢价率接连走高。3月,杭州主城区土地出让做出调整:当溢价率达到30%时锁定限价,转入竞报自持比例。而此前,溢价率天花板的比例是50%

即便政策加持,但是杭州主城区土地溢价率封顶几乎成了常态。5月17日,杭州主城区在5宗涉宅用地中,除人才专用地块外,溢价率均达到30%。6月26日,杭州余杭区出让的5宗住宅用地中,有三宗地块的溢价率贴近天花板。

与此同时,部分区域的楼面价屡被打破。6月14日,杭州银湖36号-C地块由碧桂园子公司以19.21亿元摘得,楼面价12630元/平方米。这不仅是碧桂园首次进入富阳区域,而且楼面价刷新富阳宅地纪录。6月26日,老余杭板块的杭州未来科技城两宗地块起始楼面价在未竞拍之前就已刷新区域楼面价的纪录。

限价之后,质量不能“掉价”

“在土地市场最敏感的还是地价问题,杭州在土地价格管控上有新的动作无可厚非。”严跃进称,未来商品房精装限价,是一个很大的创新。换而言之,过去,很多开发商会通过精装来规避限价政策,而这一动作是弥补其他城市限房价土地政策的漏洞。

此前,限房价地块作为楼市调控的举措,目的在于为土地市场降温。

早在2010年,北京最先采用“限房价、竞地价”方式出让房山区长阳镇一土地,不过,直到2016年底,这一土地出让模式才在土地市场大规模采用。

从2018年起,随着“限房价、竞地价”土地入市,限房价项目成为北京楼市的主力。截至6月10日,中原地产研究中心统计数据显示,北京从2018年6月10日开始,合计入市限竞房项目达到了50个项目,按照面积计算网签完成率只有31%,库存也达到了历史高位,去化难度越来越大。

有业内人士对此认为,北京的前车之鉴有很强的示范作用,对于土地降温有一定作用,但是对于杭州一些位置好的稀缺地块仍不能阻止房企抢地。

严跃进也认为,杭州土地限房价后,房企拿地将更加保守和受约束了。从限价政策本身来说,有助于抑制地价,这是值得肯定的地方。不过,这两年在其他实行限价的地区来看,部分房企存在偷工减料的做法,因此要警惕新风险,尤其是在住房品质方面不能因为限价而“掉价”。

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