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土地市场又热了?小心拿了高价地 后面卖不出去

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地方希望高价卖地、房企想要低价拿地形成了悖论,尤其是在过去三年拿的高价地还未消化、重点城市限价仍然严厉的背景下,面对这个局部回暖的小阳春,不少房企还是选择谨慎应对。

“好了伤疤忘了疼”,前两年拿的高价地还没消化,一些开发商又回到一二线抢地了,火爆的影子依稀闪现。

4月1日,广州集中出让一批土地,揽金87亿,共6宗土地被中海、中国电建、龙光、华邦和恒大收入囊中。

不止广州,3月份以来,部分一二线城市卖地明显升温,合肥、重庆、杭州等地的成交楼面价及溢价率,均出现不同程度上扬。

在年初至今的流动性宽松和政策微调下,楼市涌动着一股股暖流,地方卖地迎来了机会窗口,不少城市趁机大规模推地,开发商整体也有补货需求。

不过,买卖市场的双方各怀心思。地方想继续多卖高价,一些开发商想低价拿地,又对后市充满疑虑。矛盾之下,土地市场预计难以持续火爆。

近期不少大型房企在业绩会上亦表达了对2019年地市的判断。融创中国董事长孙宏斌的观点很有代表性,他认为,现在地价仍很高,而房价不太会大幅上涨,拿地要非常小心。

  一二线“抢地”

楼市小阳春的另一面,是土地市场也热了。3月以来,天津、大连、杭州、重庆等地,都有不少地块集中挂牌出让。

4月1日,广州的拍地集中于荔湾、番禺、海珠、南沙等区,包括居住用地、商业用地和工业用地。

“好久没有经历这么热闹的土拍了。”据当天去到现场的开发商描述,不少同行的区域高层都来到了现场。

其中,最抢手的是番禺区的一幅地块,参与竞拍的房企多达二十多家,经过41轮竞价后被中海拿下。成交总价达到最高限价139067万元,扣除1万平米的政府回扣房面积后的楼面价为1.8万元/平方米。

这种多轮角逐也出现在番禺的另外两块地上,分别经过33轮和29轮竞价由中国电建和龙光斩获,扣除政府回购房面积后,楼面价为2.4万元/平方米和2.6万元/平方米。

荔湾广钢地块是6宗土地中起拍单价最高的地块,最后成交价达到3.47万元/平方米,周边二手房价格在4.5万-5万元/平方米。

南沙地块是工业用地,以底价84694万元被恒大拿下,用于其新能源汽车的生产基地。

克而瑞分析称,广州本次土拍的几宗商住地成交价格都不低,而且一改去年低溢价成交的颓势,每宗地块都经历了激烈的角逐,显示土拍市场热度回升。

多家房企表示,在粤港澳大湾区规划发布后,广州作为粤港澳大湾区重点城市,供求关系健康,市场潜力巨大,更受青睐。

除了广州,其他一二线城市土拍也出现回暖。3月22日,厦门两块商住地迎来今年首拍,吸引包括世茂、融创、龙湖、保利等22家房企参拍,最高溢价率达45.6%;3月27日,天津一天出让6宗宅地,土地成交金额达52.7亿。

克而瑞统计,一季度北京土地成交共揽金583.5亿元,溢价率达40%。合肥、重庆、杭州的土地溢价率分别为86%、22%和32%。

另据中指数据,一季度宅地地价同比止跌转涨,热点一二线城市回温明显。300个城市宅地均价为4179元/平方米,同比上涨4.9%,较去年四季度上涨17.0%;平均溢价率为14.6%,较去年四季度提升8.1个百分点。

今年以来,宅地流拍占比也逐月下降,其中3月流拍占比下降至1.8%,为2018年以来单月最低水平。

21世纪经济报道调查显示,拍地热潮集中于一二线,三四线较为冷清。中指数据显示,20家品牌房企一季度在二线城市拿地金额占比过半,为59.0%;一线城市拿地金额占比升至19.6%,三四线城市拿地热度明显下降。

易居智库研究中心总监严跃进认为,一二线和三四线土拍出现分化,是调控节奏影响的,“一二线早就开始降温,开始复苏的时间也比三四线早”。

中指院则指出,一二线城市基于更好的基本面以及对各类资源的强吸引力,短期内将保持一定热度,但三四线城市降温态势已现。

当前,一二线城市的卖地窗口还在敞开,4月热度还将延续。本月广州还有9宗地即将出让,涵盖增城、花都、黄埔三地;苏州将于4月24日集中出让7块地,其中狮山板块起拍楼面地价高达2万元/平方米。

  高价地风险

严跃进分析,当前土地市场回暖与融资、销售环境改善有关,企业的资金面在改善,过去资金压得紧,现在不少房企发债成功,手里资金充裕了。

一部分房企乐观抢地,但热度直升的土地市场,并非所有房企乐见。

一家手头资金宽裕、打算重仓一二线的大型房企投资部人士表示,公司本来想趁市场调整、地价下行多买点地的,结果现在地价“下不去了”。

地方希望高价卖地、房企想要低价拿地形成了悖论,尤其是在过去三年拿的高价地还未消化、重点城市限价仍然严厉的背景下,面对这个局部回暖的小阳春,不少房企还是选择谨慎应对。

在3月底的业绩会上,多家大型房企表达了对土地市场的担忧。融创中国董事会主席孙宏斌说,“最近的土地市场很多城市都偏热,溢价率都比较高。我们对2019年市场的判断是售价大幅上涨的可能性很小。我们在拿地上一直都没有具体目标,今年拿地会非常小心”。

中海地产主席颜建国表示会适当买地,但不确定是否加大力度。“公司要持续稳定发展,新买地的货值也一定要超过当年销售,这是个底线。至于到底买多少,还要看市场和财务状况。”

龙湖集团CEO邵明晓也表示,今年拿地会量入为出,保持净负债率全年在50%—60%之间。

中指数据可见,大型房企在拿地上并不积极。2019年一季度,20家品牌房企累计拿地5407万平方米,同比下降40.2%;累计拿地金额为2591亿元,同比下降35.3%。

严跃进提醒,土地市场突现热潮要警惕两大风险,“一是如果高地价超过限价,项目就会被套,二是企业要注意在拿地后可能会面临较大的资金压力”。

中指认为,今年房企融资环境仍然偏紧,且今年房企已进入偿债高峰期,资金压力较大,并不能支撑土地市场的持续高涨;且一二线和三四线严重分化,全国土地市场全面回温的可能性不大。

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