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2019年各城差异化卖地 逆周期调整首要稳地价

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经过两年多的深度调整,再加上近期“因城施策”的政策基调,各城房地产市场差异化发展和调整的迹象也越来越明显, “一城一策”体现在近期各地公布的土地计划上。

经过2017年、2018年两个土地供应“大年”,不少城市缩减2019年度国有建设用地供应计划,从已公布的信息来看,杭州、合肥出现了下调,苏州较为稳定,广州、厦门、成都则有小幅上升。

有增有减的土地供应计划,显示了各城市场供需的变化。与此同时,也让市场关注到各地因城施策稳地价的决策能力。尤其是在近期土地市场回温的情况下,如何把握住地价,保持房地产市场平稳健康发展?

合硕机构首席分析师郭毅对时代周报记者表示,从目前来看,各城地价上升的忧虑还没有特别明显。“一是从供需结构来看,各城都在根据自身实际情况,匹配土地供应;二是在土地出让环节,各城也在从供地制度和结构上进行调控,比如采取限价的土拍方式,以及设置未来开发建设针对刚需、改善购房者的住房类型等。”郭毅认为,“在这些前提条件的制约下,土地市场将继续保持稳定。”

供地分化源于市场不一

经过两年多的深度调整,再加上近期“因城施策”的政策基调,各城房地产市场差异化发展和调整的迹象也越来越明显, “一城一策”体现在近期各地公布的土地计划上。

去年全国土地出让收入第一的杭州,今年十区计划出让土地764.9公顷,较2018年减少24.1%;降幅最大的是南宁,2019年土地供应总量从2018年的1970公顷调整为706公顷,下降幅度高达64.2%。

有关机构杭州分院研究总监高院生向时代周报记者分析指出,2017―2018年杭州土地供应量较大,而这些土地有望在2019年及以后上市形成供应,市场房源充足,所以今年供地规模下调。

也有城市逆势上调了今年的土地供应计划。比如四川成都、福建厦门、广东广州、山东聊城等。其中广州2019年度供地总量为2038公顷,较2018年增长5.1%,其中住宅用地供应增长6.7%,商品住房供地增长21.2%。

另外,当2017年各城公布土地供应五年计划之时,仍显示出较大程度的一致性,多数城市供应规模增长。为何今年各地发布的年度土地供应计划,差异明显。

在一线城市中,目前仅广州公布了2019年度国有建设用地供应计划。但综合北京、上海、深圳三地前两年供地情况,以及五年供地计划,北京和上海供地较为平稳,尤其在住宅用地方面,每年均在五年规划内的1000公顷左右;深圳用地规模则从2017年到2020年在逐年降低。

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓表示,根据广州城市发展规划,2035年广州常住人口规模将达到2000万人,截至2017年末,广州常住人口为1449.8万人,也就是说,接下来每年广州新增常住人口约为30.6万人,这部分的居住需求需要满足,自然也需要增加供应。

从纵向数据来看,今年广州和杭州的供地计划也出现了动态调整,跟此前发布的“三年滚动计划”相比各有升降。根据“三年滚动计划”,2019年广州计划供应商品住房用地480公顷,但今年实际供应商品住房用地578公顷。而杭州则将“三年滚动计划”提出的2019年计划供应783.4公顷小幅下调。杭州出现这一变化,或与2018年土地供应大幅“透支”有关。

时代周报记者梳理近三年杭州土地出让情况发现,杭州的土地供应规模在2018年形成了一个高峰,供地总量高达1007.7公顷(其中住宅用地771.6公顷)。而根据“三年滚动计划”,2018年杭州计划供地806.5公顷,实际供应远超计划。

“2018年土地供应高峰是市场拿地需求旺盛导致,加上2022年亚运会前杭州大量基础设施投资上马需要充足的财政资金支持。”高院生表示。

“小阳春”挑战稳地价?

在经历了去年土地市场遇冷之后,今年3月土地市场迎来“小阳春”。

莫尼塔宏观研究指出,进入3月,全国土地市场热度回升,从100个大中城市数据来看,土地溢价率已从8%上升到22%,同时,土地供给也出现季节性回升,调研显示,长春、西安、成都、合肥以及华中、华东等地出现低价走高、竞拍企业数量大幅上升现象。

以广州为例,近期也拍出了一幅高价热门地块。2月28日,广州开拍三幅地块。其中位于天河的金融城地块,可售部分楼面价则约5.5万元每平方米,已接近此前的广州单价地王。

在此种热度下,稳地价的目标的确受到挑战,高院生坦言。

但莫尼塔首席宏观分析师张璐则不这么认为:“目前土地市场热度上升有地方政府控制土地供应节奏的因素影响。”

“从地方收支的角度来看,今年地方政府专项债提前发行,给地方财政提供了比较宽松的环境,地方政府没有卖地的迫切性,因此可以稍微控制一下供地节奏,也能借这个机会稳一下去年以来遇冷的土地市场。”

肖文晓表示,地价的稳定还是要基于政府的调控。“总体来说,接下来土地市场会有所好转,开发商拿地积极性上升。但温度不会太高。”

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