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房贷利率或已见底:首套房停涨二套房回落 部分一线城市现松动

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过去的11月是一个微妙的转折点。全国首套房贷利率平均值今年前10个月“涨声一片”的势头终于被扭转,而一线城市中广州、深圳均出现不同程度回落。

利率继续下滑概率低

根据融360监测数据,11月全国房贷利率方面,首套房贷款利率平均值为5.71%,今年首次停涨,持平上月;二套房贷款平均利率为6.06%,较上月回落1BP。其中一线城市利率表现为回调,二三线城市中利率回调及利率微涨情况均存在。

具体而言,首套房方面,北上广深四个一线城市中,北京贷款平均利率为5.47%,较上月持平;上海为5.19%,较上月持平;广州为5.62%,较上月回落10BP;深圳为5.61%,较上月回落1BP。

二线城市中,杭州、南京首套房贷利率下滑,其中杭州实现两个月连降;青岛、苏州、长沙、无锡则上涨。

12月13日,易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道表示,部分一二线城市房贷利率松动,多少也是为了配合近期的新推盘项目。广深等地近期推盘规模很大,若是银行贷款政策不配合,那么推盘再多意义也不大。而且近期包括房企融资等方面的利好政策比较多,房企也可以享受更为宽松的政策,对于销售的预期也是看好的,这也利好房地产市场各类配套政策跟进,尤其是按揭贷款的政策。

严跃进称,这也体现了当前房地产市场的一些微妙变化,例如房地产领域金融适当宽松的导向。对于广深而言,房地产个贷是不会收紧了,但未来是否放宽还存在变数。但这种放宽可能会出现在放贷额度的放宽,而非利率持续下滑上。严跃进认为利率已经见底,未来可能上升。

而一线城市中上海的首套房利率未出现下滑,其主要原因在于已经偏低。在融360监测的35个城市首套房贷款平均利率中,11月最低值为上海5.19%,低于全国平均水平52BP,低于最高值为6.26%的武汉107BP。不同于各地首套房贷普遍较基准利率上浮5%-35%,在融360监控的30家银行中,上海仍有5家银行可以申请9.5折优惠,9家银行执行基准利率。

“目前合作的新楼盘的房贷利率维持在基准利率9.5折,贷款近期也不会放量,因为目前年内贷款指标已经完成,没有冲量需求。”12月13日,一位工商银行上海地区的房贷经理接受21世纪经济报道记者采访时表示。

另有一位国有大行上海地区房贷经理也表示,为了争夺市场,该行曾经在今年下半年将首套房贷利率下调至9折,当时房企资金紧张,去年未开的盘全部都积压在今年“爆炸式”开盘,该行因房贷利率优势获益匪浅。但最近,该行又把折扣调整为9.5折。

但对于购房者来说,较去年年底而言,还款压力仍有加大。以30年期限的300万商业贷款来算,去年11月上海首套房贷利率为4.94%,等额本息情况下还款总额为575.8万元,每月需还款15995元。而按照今年11月的利率水平,还款总额为592.4万元,较之前多了16.6万元,每月需还款16455元,多了460元。

房价调控成效考评有变

对于房企而言,由于去年捂盘,今年资金紧张大量抛售,多地首套房利率下降或能减轻压力。而也有房企表示,比自己更焦虑的是地方财政,他们预计房地产调控幅度会出现小幅变化。

12月13日,一位华东中型房企董事局主席向21世纪经济报道记者透露,与华东某二线城市住建部门交流时,对方表示,住建部对城市房价的考评办法会出现变化,不以楼盘为单位限价,而是只要某城市房价不高于GDP增长水平即可。

上述房企高管表示,自己在该市买过几个楼盘,买入楼板价为每平方4.5万,但建成之后政府调控为3.5万元,“实在无法覆盖成本。”

他认为,本次调控使得房地产自8月以来逐渐走软,开始进入下行期,但目前绝大多数城市供求关系不错,特别是一线城市和准一线城市。他预期12月还会继续下行,因为房企需要资金,大量出货导致下行。但是出完货之后,房企会在明年2月逐步停手,预计明年房价仍较为平稳。

中国社会科学院12月11日发布的《中国住房发展报告(2018-2019)》显示,2018年以来,全国房地产调控次数已经高达405次,比2017年同期上涨接近80%。一方面从严调控逐步打破了市场依据过去经验形成的预期,另一方面,宏观环境变化叠加悲观情绪并进一步传染给房地产市场。

报告进一步指出,明年房地产市场小幅调整是大概率事件。在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下,总体市场转向降温通道,不会出现剧烈波动,但可能会有起伏和波动。城市分化可能再度出现。未来一年,一二线城市总体上市场上行压力有所增加,未来趋势由增长主导;三四线城市市场向下的压力加大,库存可能再度增加。


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